Zakup nieruchomości to przeważnie bardzo poważna inwestycja zarówno dla osób fizycznych jak i podmiotów prawnych. Fakt, że transakcja kupna mieszkania czy innej nieruchomości zawierana jest w formie aktu notarialnego daje nam pewne bezpieczeństwo, ale jest sporo kwestii, które należy wziąć pod uwagę. Zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe niesie w sobie dodatkowy ładunek emocjonalny, więc często sam proces zakupu może być trudny. Takie przedsięwzięcie wymaga starannego przygotowanie. Poniżej przedstawiamy co należy sprawdzić kupując nieruchomość.
Zacznij od księgi wieczystej nieruchomości
Zdecydowanie warto zacząć od sprawdzenia właściwej księgi wieczystej.
Księgi wieczyste to rejestr publiczny prowadzony przez sądy rejonowe, który zawiera informacje na temat praw związanych z nieruchomościami. Przed zakupem mieszkania lub innej nieruchomości warto sprawdzić jej stan prawny ujawniony w treści księgi wieczystej, aby upewnić się, że nie ma na niej obciążeń, które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić nabycie własności.
Oto kilka rzeczy, na które warto zwrócić uwagę przy sprawdzaniu księgi wieczystej:
- Właściciel nieruchomości – należy sprawdzić, czy osoba sprzedająca jest właścicielem mieszkania (gruntu, budynku) lub ma uprawnienia do jej sprzedaży.
- Stan prawny nieruchomości – warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona jakimikolwiek ograniczeniami, takimi jak hipoteka, zastaw lub służebność, które mogą wpłynąć na jej wartość lub użytkowanie. W dziale dotyczącym hipotek — należy sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, co oznacza, że właściciel może mieć zobowiązania finansowe związane z tą nieruchomością (np. w przeszłości zaciągnął kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem jest nasze wymarzone mieszkanie). Jeżeli chodzi o służebności (zazwyczaj są związane nie z zakupem mieszkania, lecz zakupem gruntu) — warto sprawdzić, czy na nieruchomości nie zostały ustanowione służebności, na przykład w przypadku, gdy przechodzą przez nią drogi lub rurociągi.
- Tryb własności — należy sprawdzić, czy nieruchomość znajduje się w pełnej własności, spółdzielczej własności lub w użytkowaniu wieczystym. Kupno mieszkania czy innej nieruchomości musi się dokonać od osoby uprawnionej do tego typu czynności cywilnoprawnych.
- Pozostałe informacje — księgi wieczyste zawierają również inne informacje, takie jak zapisy dotyczące dziedziczenia, darowizn, umów dzierżawy lub najmu, które mogą mieć wpływ na prawo własności do nieruchomości. Szczególnie wszelkie zobowiązania z tytułu roszczeń osób trzecich do mieszkania warto sprawdzić przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego.
Pamiętaj, że w razie wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem, aby uzyskać fachową pomoc w sprawdzeniu ksiąg wieczystych i dokonaniu zakupu nieruchomości. Wskazane jest zaangażowanie prawnika zarówno kiedy następuje podpisanie umowy przedwstępnej, jak i aktu notarialnego.
Kupno nieruchomości a dostęp do mediów
Kolejną istotną kwestią, co do której trzeba się upewnić jest dostępność mediów.
Przed kupnem mieszkania, a zwłaszcza nieruchomości gruntowej warto upewnić się, że są dostępne niezbędne media, takie jak woda, gaz, prąd, internet, kanalizacja itp. Istnieje kilka sposobów na sprawdzenie, jakie media są dostępne w okolicy:
- Zapytaj sprzedającego – właściciel mieszkania lub nieruchomości powinien mieć wiedzę na temat dostępnych mediów w nieruchomości i okolicy, w której się znajduje.
- Sprawdź na stronie internetowej operatorów mediów – operatorzy wodociągów, gazociągów, energetyki, internetu itp. Zwykle udostępniają informacje na temat swojego zasięgu i dostępności mediów w okolicy.
- Skontaktuj się z miejscowymi władzami – władze samorządowe mogą udzielić informacji na temat infrastruktury miejskiej, takiej jak kanalizacja, oczyszczalnie ścieków itp.
- Skorzystaj z narzędzi internetowych – istnieją strony internetowe, które umożliwiają sprawdzenie, jakie media są dostępne w okolicy, w której znajduje się nieruchomość.
- Skorzystaj z usług specjalistycznej firmy – specjalistyczne firmy, takie jak biura nieruchomości lub firmy doradcze, mogą pomóc w sprawdzeniu dostępności mediów oraz innych istotnych informacji dotyczących nieruchomości.
Droga dojazdowa
Sprawdzenie, czy do nieruchomości, którą chcesz kupić jest dojazd, jest bardzo ważne, ponieważ brak dostępu drogowego może wpłynąć na jej wartość i użytkowanie. Oto kilka sposobów, jak to sprawdzić:
- Zapytaj sprzedającego – sprzedający powinien mieć informacje na temat dostępu drogowego do nieruchomości i może pomóc Ci w zlokalizowaniu drogi dojazdowej.
- Skontaktuj się z władzami lokalnymi – np.: urząd gminy powinien mieć informacje na temat planowanych i istniejących dróg oraz innych elementów infrastruktury, takich jak mosty, tunele itp.
- Skorzystaj z map – możesz skorzystać z map internetowych, takich jak Google Maps lub OpenStreetMap, aby sprawdzić dostępność drogi do nieruchomości.
- Skorzystaj z usług specjalistycznej firmy – specjalistyczne firmy, takie jak biura nieruchomości lub firmy doradcze, mogą pomóc w sprawdzeniu dostępności drogi oraz innych istotnych informacji dotyczących nieruchomości.
- Sprawdź w terenie – warto osobiście przejechać się do nieruchomości i sprawdzić, czy istnieje droga dojazdowa i jakie są jej warunki.
Nabycie nieruchomości
a ochrona zabytków
Kolejną ważną kwestią, którą należy sprawdzić są ewentualne ograniczenia wynikające z ochrony konserwatora zabytków.
Należy pamiętać, że nieruchomości objęte ochroną konserwatora zabytków mogą być objęte różnymi ograniczeniami, takimi jak zakazy wprowadzania zmian w elewacji budynku czy też obowiązek uzyskania zgody na wszelkie prace remontowe czy modernizacyjne. Warto więc przed zakupem nieruchomości zweryfikować, czy i jakie ograniczenia związane z ochroną zabytków mogą dotyczyć nieruchomości. W tym celu należy:
- sprawdzić wojewódzką ewidencję zabytków – na stronie internetowej wojewódzkiego konserwatora zabytków dostępna jest baza danych zabytków, która umożliwia wyszukanie informacji na temat nieruchomości objętych ochroną.
- skontaktować się z miejscowym urzędem miasta lub gminy – urzędy te powinny posiadać informacje na temat obiektów zabytkowych w swoim terenie i mogą pomóc w sprawdzeniu, czy nieruchomość, którą chcesz kupić, jest objęta ochroną.
- sprawdzić w aktach notarialnych – jeśli nieruchomość była przedmiotem transakcji w przeszłości, istnieje możliwość, że akt notarialny zawiera informacje na temat ewentualnych ograniczeń związanych z ochroną zabytków.
- skorzystać z pomocy specjalisty – specjaliści z dziedziny konserwacji zabytków mogą pomóc w sprawdzeniu, czy nieruchomość jest objęta ochroną, oraz w wyjaśnieniu, jakie ograniczenia towarzyszą ochronie zabytków.
Samowola budowlana
Kolejnym ryzykiem związanym z zakupem nieruchomości jest brak pozwolenia na budowę czyli status tzw. samowoli budowlanej. Nielegalna budowa na nieruchomości może prowadzić do konsekwencji prawnych, takich jak nałożenie grzywny, nakaz rozbiórki lub sprzedaż nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, dlatego warto dokładnie sprawdzić legalność budowy przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości podejmując następujące kroki:
- sprawdzenie w urzędzie gminy lub miasta – urzędy te posiadają dokumenty związane z wydanymi zezwoleniami na budowę oraz ewentualnymi postępowaniami administracyjnymi związanymi ze stanowiskiem wobec samowoli budowlanej.
- weryfikacja stanu prawnego na portalu geoportal.gov.pl – w zakładce „Mapy i ortofotomapy” znajduje się informacja o granicach działek i podziałach nieruchomości. W ten sposób można ustalić, czy budowla na danej nieruchomości jest zgodna z przepisami prawa.
- skorzystanie z usług geodety – geodeci mogą pomóc w ustaleniu legalności budowy na nieruchomości poprzez wykonanie pomiarów i innych niezbędnych czynności.
- skorzystanie z pomocy prawnika – prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości mogą pomóc w zweryfikowaniu legalności budowy oraz pomóc w odnalezieniu dokumentów związanych z budową.
Nieruchomość z rynku wtórnego
Kolejną kwestią jest stan techniczny nieruchomości. Przed podjęciem decyzji o zakupie warto przeprowadzić dokładną inspekcję nieruchomości, włączając w to przegląd instalacji, takich jak woda, prąd, gaz czy ogrzewanie. Warto zwrócić uwagę na stan budynku, okien i drzwi, a także na ogólny wygląd posesji, włączając w to ogród i elementy zewnętrzne. Jeśli nieruchomość jest starsza lub wymaga remontu, warto oszacować koszty, które będą z tym związane. Należy skupić uwagę również na tak istotnej sprawie, jaką jest ogrzanie budynku. Często ocenę, a także wycenę nieruchomości warto powierzyć specjaliście, co pozwoli uniknąć wielu problemów w przyszłości. Stan techniczny warto sprawdzić nawet w przypadku nowych mieszkań.
Kupno mieszkania, kupno działki budowlanej, zakup domu — podsumowanie
Podsumowując, przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości warto dokładnie przebadać każdy aspekt transakcji. Należy zweryfikować księgi wieczyste, dostęp do mediów, stan techniczny, dokumentację. Ważna jest również kwestia finansowa. Kupno mieszkania za gotówkę jest oczywiście znacznie prostsze, ale często niemożliwe. Formalności związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie będą proste, ale, jeśli tylko weryfikacja zdolności kredytowej przebiegnie pozytywnie, wymarzone lokum może być nasze. Niestety zawsze w tyle głowy należy mieć ryzyko rosnących stóp procentowych. Ponadto należy pamiętać o dodatkowych kosztach, takich jak opłaty skarbowe, koszty notarialne, prowizje agencji nieruchomości, podatek VAT, czy dodatkowe koszty wykończenia wnętrza mieszkania . Z pewnością warto poświęcić czas i środki na dokładne przebadanie każdej nieruchomości, aby uniknąć problemów w przyszłości i cieszyć się jej zakupem przez wiele lat. Jeśli zaś mieszkanie, dom, czy działka spełnia oczekiwania i wszelkie kryteria, nie pozostaje nic innego, jak przystąpienie do podpisania umowy zakupu. Podpisanie aktu notarialnego to zwieńczenie całego procesu kupowania mieszkania, działki, czy domu.
